lilasbleu (lilasbleu) wrote,
lilasbleu
lilasbleu

Category:

Как вкладывать деньги в недвижимость

"Так получилось, что я был одним из первых, кто всерьез заинтересовался грузинской недвижимостью еще на старте раскрутки Батуми как курорта международного уровня. Это сегодня недвижимость Грузии активно рекламируется по всему бывшему СССР и реклама "апартаментов у моря" встречается от Калининграда до Владивостока и даже от Тель-Авива до Варшавы. Тогда, в 2011 все только начиналось, и я купил квартиры без всякой рекламы. Меня никто не убеждал, я не встречал чьих-то статей в интернете на эту тему и просто приехал в Батуми, лично изучил обстановку и решил, что инвестиция получится хорошей и рынок будет расти. Начиная с того самого 2011 года, когда я купил 4 квартиры в Батуми, цены на недвижимость медленно, но последовательно снижались. Строительство шло настолько активное, что предложение стало превышать спрос. Вначале спад был незначителен, по 1-2% в год, но после 2017 произошло настоящее обрушение рынка жилья. Сегодня цены за квадратный метр составляют половину от того, что было в 2011.

В 2012 я начал сдавать квартиры в Батуми через Аирбнб, и конкурентов было мало, на этом сайте было квартир двадцать на весь город. Сегодня на Аирбнб несколько тысяч квартир... Еще в 2015 студио в одной из башен на берегу моря сдавалась все лето за $60 в сутки почти без простоев. В 2017 уже за $45, а накануне продажи квартир уже $35. И это еще неплохой результат, я на Airbnb имею статус отличного хоста и у меня больше авторитет, чем у многих других. На том же этаже в том же доме такие же квартиры сейчас сдаются уже за $25 в сутки. К счастью, я уже вышел из этого бизнеса...

Прежде чем кто-то скажет, мол, $25-30 в сутки это хорошая сумма, то я поясню: издержки по коммунальным услугам выросли с 2011 года втрое, считаем стирку белья, уборку, замену лампочек-кранов-посуды, косметический ремонт. В итоге, себестоимость сдачи небольшой студио на берегу моря в Батуми составит $17 в сутки в годовой перспективе. А мы имеем на квартире условно 25-30, таким образом чистый доход не более $10 в сутки. А налоги вы посчитали? Иностранец платит в Грузии больше, чем местный житель, там порядка 20% получается. Остается $8 в сутки и примерно $200 в месяц в летний сезон. Чтобы иметь сколько-нибудь достойную сумму, придется купить несколько квартир, например 4 как было у меня и все их сдавать. В месяц за 4 квартиры будет выходить в среднем $1000 суммарно. С мая по сентябрь заработаете на четырех квартирах $4000. Оставшиеся 8 месяцев вы не будете зарабатывать ничего.

Это мы обсуждаем ситуацию, при которой вы сами живете в Батуми и сами же сдаете и обслуживаете свои квартиры. Но не каждый может себе позволить уехать жить в Грузию. Большинство берут жилье в надежде, что кто-то будет их квартирами управлять за небольшую комиссию. В прежние годы комиссия составляла по городу примерно 20% от прибыли. После того, как конкуренция по сдаче выросла и расценки упали - теперь берут 40% от прибыли. Иначе попросту невыгодно. Сами подумайте, какой ненормальный будет сдавать вашу квартиру по $25 и брать за это например 10%. Вы всерьез считаете, что кто-то будет стирать белье, чинить поломки, встречать и провожать туристов за 2,5 бакса? Так не бывает.

Кто будет сдавать ваши квартиры в Батуми? Хороший вопрос. В городе около 100 фирм специализирующихся на сдаче жилья, но лишь единицам можно доверять. Уверяю вас, 9 из 10 фирм - обычные безответственный оболтусы, а некоторые еще и жулики.

...Полгода продавал. Можно сказать, что легко отделался. Сейчас бы застрял с этими квартирами, в 2019 рынок целиком встал. - В этом беда всех стран третьего мира. Мне рассказывали люди, что в Турции с недвижимостью то же самое, и сейчас все летит ко дну. Обесценилась лира, бизнес встал".

Остальные подробности:
https://puerrtto.livejournal.com/1088214.html

Tags: capital
Subscribe

Posts from This Journal “capital” Tag

promo lilasbleu january 4, 2014 10:04 51
Buy for 20 tokens
На Всемирной выставке 1900 года была улица Будущего - «la rue de l'Avenir"- движущийся электрический тротуар, созданный американскими инженерами Schmidt и Silsbee, которые ранее сделали такой же для Всемирной выставки в Чикаго в 1893 году. Тротуар проходил по всей выставке в виде…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments