May 1st, 2020

Как вкладывать деньги в недвижимость

"Так получилось, что я был одним из первых, кто всерьез заинтересовался грузинской недвижимостью еще на старте раскрутки Батуми как курорта международного уровня. Это сегодня недвижимость Грузии активно рекламируется по всему бывшему СССР и реклама "апартаментов у моря" встречается от Калининграда до Владивостока и даже от Тель-Авива до Варшавы. Тогда, в 2011 все только начиналось, и я купил квартиры без всякой рекламы. Меня никто не убеждал, я не встречал чьих-то статей в интернете на эту тему и просто приехал в Батуми, лично изучил обстановку и решил, что инвестиция получится хорошей и рынок будет расти. Начиная с того самого 2011 года, когда я купил 4 квартиры в Батуми, цены на недвижимость медленно, но последовательно снижались. Строительство шло настолько активное, что предложение стало превышать спрос. Вначале спад был незначителен, по 1-2% в год, но после 2017 произошло настоящее обрушение рынка жилья. Сегодня цены за квадратный метр составляют половину от того, что было в 2011.

В 2012 я начал сдавать квартиры в Батуми через Аирбнб, и конкурентов было мало, на этом сайте было квартир двадцать на весь город. Сегодня на Аирбнб несколько тысяч квартир... Еще в 2015 студио в одной из башен на берегу моря сдавалась все лето за $60 в сутки почти без простоев. В 2017 уже за $45, а накануне продажи квартир уже $35. И это еще неплохой результат, я на Airbnb имею статус отличного хоста и у меня больше авторитет, чем у многих других. На том же этаже в том же доме такие же квартиры сейчас сдаются уже за $25 в сутки. К счастью, я уже вышел из этого бизнеса...

Прежде чем кто-то скажет, мол, $25-30 в сутки это хорошая сумма, то я поясню: издержки по коммунальным услугам выросли с 2011 года втрое, считаем стирку белья, уборку, замену лампочек-кранов-посуды, косметический ремонт. В итоге, себестоимость сдачи небольшой студио на берегу моря в Батуми составит $17 в сутки в годовой перспективе. А мы имеем на квартире условно 25-30, таким образом чистый доход не более $10 в сутки. А налоги вы посчитали? Иностранец платит в Грузии больше, чем местный житель, там порядка 20% получается. Остается $8 в сутки и примерно $200 в месяц в летний сезон. Чтобы иметь сколько-нибудь достойную сумму, придется купить несколько квартир, например 4 как было у меня и все их сдавать. В месяц за 4 квартиры будет выходить в среднем $1000 суммарно. С мая по сентябрь заработаете на четырех квартирах $4000. Оставшиеся 8 месяцев вы не будете зарабатывать ничего.

Это мы обсуждаем ситуацию, при которой вы сами живете в Батуми и сами же сдаете и обслуживаете свои квартиры. Но не каждый может себе позволить уехать жить в Грузию. Большинство берут жилье в надежде, что кто-то будет их квартирами управлять за небольшую комиссию. В прежние годы комиссия составляла по городу примерно 20% от прибыли. После того, как конкуренция по сдаче выросла и расценки упали - теперь берут 40% от прибыли. Иначе попросту невыгодно. Сами подумайте, какой ненормальный будет сдавать вашу квартиру по $25 и брать за это например 10%. Вы всерьез считаете, что кто-то будет стирать белье, чинить поломки, встречать и провожать туристов за 2,5 бакса? Так не бывает.

Кто будет сдавать ваши квартиры в Батуми? Хороший вопрос. В городе около 100 фирм специализирующихся на сдаче жилья, но лишь единицам можно доверять. Уверяю вас, 9 из 10 фирм - обычные безответственный оболтусы, а некоторые еще и жулики.

...Полгода продавал. Можно сказать, что легко отделался. Сейчас бы застрял с этими квартирами, в 2019 рынок целиком встал. - В этом беда всех стран третьего мира. Мне рассказывали люди, что в Турции с недвижимостью то же самое, и сейчас все летит ко дну. Обесценилась лира, бизнес встал".

Остальные подробности:
https://puerrtto.livejournal.com/1088214.html

promo lilasbleu январь 4, 2014 10:04 51
Buy for 20 tokens
На Всемирной выставке 1900 года была улица Будущего - «la rue de l'Avenir"- движущийся электрический тротуар, созданный американскими инженерами Schmidt и Silsbee, которые ранее сделали такой же для Всемирной выставки в Чикаго в 1893 году. Тротуар проходил по всей выставке в виде…

Дауншифтинг

Дауншифтинг западного типа - понижениe своего потребления в своей же стране или другой Западной Европы, перемещение в деревню, отказ от карьеры и гонки за вещами. Дауншифтинг российского типа - перемещение в бедную дешевую страну, типа Индии и т.п. Эта ситуация с вирусом показала, как селиться в таких странах. В Индии камнями кидают, на островах с пляжей, из магазинов прогоняют. Авиарейсы отменены. Россияне есть даже в Занзибаре, а потом водорослями на пляже:



"Я живу в арендованном домике. Сижу, как под домашним арестом. Соседи-индусы перестали здороваться. Выйти и передвигаться по селу невозможно. Вчера мой друг дошел до пляжа, и индийская полиция его сильно избила и приказала убираться восвояси. Прийти ко мне тоже никто не может, потому что местные соседи тут же «стучат» на нарушение карантина, и приезжает хозяйка жилья и грозится выселить на улицу или сдать полиции. Живешь в напряжении, потому как кажется, что действительно вот-вот к тебе приедут и уложат лицом в пол. Но мне, можно сказать еще повезло, других русских индийские хозяева просто выселяют с криками, что никакие деньги им нужны, мол, просто выметайтесь и всё, и никого не волнует, как ты будешь жить на улице," - рассказывает Елена Шехина. Каждое утро в Арамболе раздают бесплатные пайки, но очереди за ними выстраиваются длинные по 300 человек, и многим еды попросту не достается; люди, у которых дома не осталось продуктовых запасов, выходят на улицу побираться, и таких граждан среди туристов и местных становится всё больше. Полицейские же бьют всех без разбора, даже глубоко пожилых, загоняя обратно по домам... По данным ведомства, желающих вернуться в Россию из Индии не менее 5811 человек.